Contester un permis de construire hors délai : quels recours restent possibles ?

Même lorsque les délais de recours sont expirés, il reste possible de contester un permis de construire obtenu par fraude ou de demander une indemnisation à la commune si le permis illégal cause un préjudice.

Vous découvrez que votre voisin a obtenu un permis de construire illégal, mais le délai de recours de deux mois est déjà expiré ? Contester un permis de construire hors délai reste possible dans certaines situations :

• En cas de fraude, en demandant le retrait du permis de construire obtenu frauduleusement ;

• En cas de permis de construire illégal, en demandant à la commune l’indemnisation des préjudices directement causés par cette illégalité.

Contester un permis de construire hors délai en cas de fraude

Un permis de construire obtenu par fraude peut être retiré à tout moment, même lorsque les délais de recours sont expirés (article L. 241-2 du Code des relations entre le public et l'administration).

Pour contester un permis de construire hors délai en invoquant une fraude, il ne suffit pas de démontrer que le dossier de permis contient des erreurs.

La jurisprudence (Conseil d’État, Shamash, 18 décembre 1957) exige la réunion de deux conditions :

• Des informations inexactes communiquées à la mairie, notamment sur les caractéristiques réelles du projet de construction ;

• l’intention du pétitionnaire de tromper la mairie afin d’obtenir l’autorisation.

Le Conseil d’État a précisé que la fraude suppose que le pétitionnaire ait procédé intentionnellement à des manœuvres destinées à tromper l’administration sur la réalité du projet afin d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. La fraude doit par ailleurs exister à la date de délivrance du permis (Conseil d'État, 16 août 2018, requête n°412663).

Pour contester un permis de construire hors délai sur ce fondement, il est possible de demander au maire de retirer l'autorisation obtenue frauduleusement.

Permis de construire illégal : demander une indemnisation à la commune malgré l'expiration des délais

Même lorsqu'il n'est plus possible de demander directement l'annulation du permis, la responsabilité de la commune qui l'a délivré peut être engagée.

Il faut alors démontrer que le permis est illégal et que cette illégalité vous cause directement un préjudice.

Par exemple, si la mairie a autorisé une maison dont la hauteur dépasse celle autorisée par le PLU, et que cette hauteur excessive entraîne une perte de luminosité, des vues directes ou une diminution de la valeur de votre propriété, vous pouvez demander réparation à la commune.

Le Conseil d'État a notamment admis l'indemnisation de la perte de valeur vénale d'un bien immobilier, même si son propriétaire n'envisage pas de le vendre (Conseil d'État, 24 juillet 2019, requête n°417915).

Il reste donc possible d'agir contre les conséquences d'un permis illégal, même après l'expiration du délai de recours, sous réserve notamment que le permis n'ait pas été régularisé.

Contester un permis de construire hors délai : que faire concrètement ?

Avant toute démarche, il convient de vérifier que les délais de recours sont effectivement expirés, notamment au regard des conditions d'affichage du permis.

Si tel est le cas, deux voies principales peuvent être examinées :

• La fraude : demander le retrait du permis en démontrant que son bénéficiaire a volontairement trompé l'administration.

• L'indemnisation : engager la responsabilité de la commune si le permis est illégal et si cette illégalité vous cause directement un préjudice.

L'expiration du délai de recours ne signifie donc pas nécessairement qu'aucune action n'est encore possible.