Travaux autorisés malgré une construction irrégulière : que dit le droit de l’urbanisme ?

Un propriétaire réfléchit à des travaux sur une maison partiellement construite sans autorisation.

Vous avez découvert que votre maison comporte une construction irrégulière – une surélévation, une extension ou des modifications réalisées sans permis de construire ? Et aujourd’hui, vous souhaitez effectuer des travaux indispensables pour la sécuriser, l’isoler ou la remettre aux normes ?

Rassurez-vous : des travaux peuvent être autorisés même en présence d’une construction irrégulière, sous certaines conditions.

Une construction irrégulière bloque-t-elle tout projet ?

En principe, une construction réalisée sans autorisation ne permet pas de déposer une demande de travaux partielle.

Autrement dit, le dossier doit porter sur l’ensemble de la construction, y compris la partie illégale. Si ce n’est pas le cas, l’administration est en droit de refuser la demande, comme l’a rappelé le Conseil d’État dans l’arrêt Thalamy (Conseil d’État, 9 juillet 1986, requête n°51172).

⚠️ Exemple :

Vous avez ajouté un étage sans permis il y a 15 ans. Vous souhaitez maintenant poser des panneaux solaires sur la toiture. La mairie peut refuser, car la demande ne régularise pas la totalité de la construction.

Mais alors... aucun travaux possibles

?

Heureusement, le Conseil d’État admet une exception : il est possible d’autoriser certains travaux même si la construction est irrégulière, à condition qu’ils soient nécessaires à sa préservation de la construction ou au respect des normes (Conseil d’État, 3 mai 2011, Madame Ely, requête n°320545).

Pourquoi cette souplesse est-elle possible ?

Car dans certains cas, aucune action pénale ou civile n’est plus possible. En effet :

• Le délai de prescription pénale est de 6 ans après achèvement des travaux (article 8 du Code de procédure pénale).

• Le délai de prescription civile (action en démolition ou mise en conformité) est de 10 ans (article L. 480-14 du Code de l’urbanisme).

Lorsque ces délais sont dépassés, l’administration ne peut plus demander la démolition. Il devient alors cohérent d’autoriser des travaux utiles à la sécurité ou à l’intérêt général.

En résumé : que faire si vous êtes concerné ?

• Faites diagnostiquer la situation par un avocat ou un professionnel du droit de l’urbanisme.

• Déterminez si les travaux projetés sont indispensables (sécurité, conformité, normes).

• Vérifiez si les délais de prescription sont écoulés.

• Déposez une demande de permis ou de déclaration préalable argumentée en ce sens.

Des travaux peuvent être autorisés malgré une construction irrégulière, à condition de bien construire votre dossier et de respecter les critères dégagés par la jurisprudence.