Mon terrain est en emplacement réservé dans le PLU : quels recours ?

Terrain pouvant être concerné par un emplacement réservé dans un PLU, situation fréquente où un terrain privé peut être destiné à un futur équipement public ou aménagement urbain.

De nombreux propriétaires découvrent que leur parcelle est concernée par un emplacement réservé dans le PLU.

Un emplacement réservé dans un PLU (plan local d’urbanisme) permet à la commune de réserver un terrain pour la réalisation d’un projet public :

• route ou élargissement de voirie

• école ou équipement public

• espace vert

• aménagement urbain

Dans ce cas, le terrain en emplacement réservé PLU peut devenir difficile à exploiter :

• impossibilité de construire

• difficulté à vendre le terrain

• blocage d’un projet immobilier

Emplacement réservé PLU : le droit de délaissement

Lorsqu’un terrain est frappé d’un emplacement réservé PLU, le propriétaire dispose d’un mécanisme juridique appelé "droit de délaissement".

Ce dispositif permet au propriétaire de demander à la collectivité d’acheter le terrain.

La procédure fonctionne en principe ainsi :

1. le propriétaire demande à la commune d’acquérir le terrain ;

2. la collectivité dispose d’un délai d’un an pour répondre ;

3. si elle refuse ou ne répond pas, la situation juridique évolue.

Selon les cas, l’emplacement réservé peut devenir inopposable .

Emplacement réservé PLU : ce que change la récente loi

Dans le cas des terrains réservés, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l'expropriation n'a pas été saisi trois mois après l'expiration du délai d'un an suivant la demande d'acquisition par le propriétaire.

La nouvelle règle applicable issue de l’article 29 de la loi n° 2025‑1129 du 26 novembre 2025 est importante : auparavant, même après l’inopposabilité de la réserve, le propriétaire pouvait encore saisir le juge de l’expropriation tant que la réserve figurait au PLU, ce qui permettait d’imposer à la collectivité le transfert de propriété et la fixation du prix.

Conséquence pratique : l’effet de l’inopposabilité est désormais clairement libérateur pour le propriétaire mais n’ouvre plus la voie à une expropriation « sur demande » si la collectivité ne veut plus acquérir.

Toutefois :

• l’inopposabilité d’un emplacement réservé ne rend pas illégal le PLU (Cour administrative d'appel de Marseille, 19 juin 2025, n°23MA03112) ;

• la commune n’est pas obligée de supprimer l’emplacement réservé du document d’urbanisme (Tribunal administratif de Nîmes, 18 juillet 2023, n°2002660).

Un emplacement réservé peut donc rester inscrit dans le PLU même s’il ne s’applique plus au propriétaire.